咸宁老旧小区改造焕发新活力

2019-2020年，咸宁共有168个老旧小区纳入国家城镇老旧小区改造计划，改造任务十分繁重，面临着改造共识、资金筹措、长效管理等方面的难题。我市积极探索新做法，并取得了很大成效。

截至目前，2019年74个小区全面开工，其中已完工65个，年底前可全部完工；2020年94个小区已开工82个，其中已完工16个，年底前可全部开工。168个老旧小区改造完成后，将惠及9万居民。

将“民生需求”与“功能提升”区分，防止“过度福利化”

咸宁中心城区2000年之前许多老旧小区存在路面开裂、化粪池破损、地下管道堵塞等通病，一到雨天污水横流、内涝成灾。这些改造需求强烈的排水、通行、卫生、安全、卫生问题，成为当地老旧小区改造的首改项和必改项。

2019年下半年，咸宁中心城区永安办事处阳光社区的宏宇小区改造启动，先期在小区内发放调查问卷789份，三易设计方案，将这个近30年的老旧小区违建、车位划分、雨污分流、屋面漏水、公服用房、门禁系统等居民“痛点”作为改造“重点”。为了调动了小区居民参与老旧改的积极性，引导居民主动拆除违建53处870平方米，并鼓励居民集资5.26万元用于小区改造。

在老旧小区改造中，咸宁按照“社会小区为先，机关大院与单位附属家属院类小区为次；基础设施配套与公共服务提升为先，涉及建筑本体改造为次；集中连片、规模较大小区为先，规模较小、建筑单体数量3栋以下小区为次”的改造次序，将群众改造意愿强烈的89个老旧小区优先纳入年度改造计划。

将“内容菜单”与“居民点单”结合，实现“一区一策”

除了水电气基础设施改造、公共部位维修、环境及配套设施改造等方面为重点的30余项内容外，有条件的还增加了老年人日间照料中心、小区电动车充电桩等公共服务设施及其智慧化改造。这是咸宁崇阳县老旧小区改造原则——除了国家要求的必改内容，其他均由居民自己“点单”。 这些“点单”的改造资金来源，由小区引进社会资本、居民自筹等。

老旧小区改造“一区一策”的效果显而易见。咸宁赤壁华舟小区是一个有1213户3808人的老旧小区，从2019年开始，在必改的基础“菜单”之上，启动居民“点单式“改造，构建出“15分钟生活圈”。小区3800多居民从居住地出发，步行10多分钟路程内，衣食住行及教育、医疗、养老等需求都能得到满足。

再比如崇阳县桃溪花园小区。改造前，小区房屋交易价格平均4000元/平方米，租赁价格为600元/月；改造后，房屋交易价格攀升至5000元/平方米，租赁价格为1300平/月。当地老旧小区改造，实现了民生效益、经济效益双提升。

将“老旧改造”与“城区发展”融合，实行统一规划

在崇阳县，为实现“改造一片、提升一片”的目的，当地政府把老旧小区改造和小区外围街区整治相结合，加强对生活区毗邻街区垃圾乱倒、乱堆乱放、非法小广告、店外经营、占道经营、流动商贩治理力度，进一步健全和完善店外“门前四包”责任制，使老旧小区从内到外整洁有序，“好看”又“好住”。

在咸宁中心城区，当地政府在国土空间规划的框架下，将主城区温泉、永安、浮山三个办事处划为68个片区，2021年拟先期启动部分片区改造，以后拟分年分批、拼图式推进。

整个咸宁的老旧小区改造中，不仅仅是与城市管理、国土空间规划相结合，还与全市的全国文明城市创建、自然生态公园城市建设、基层社会治理创新、咸宁高质量发展等紧密结合，以规划设计为“制高点”，“里”“外”兼顾、“软”“硬”结合、“长”“短”并重，高标准设计、高质量推进。

将“小区管理”与“社区管理”统筹，进行长效管理

老旧小区改造完成后如何治理，形成良性循环？咸宁答案是，组建小区“红色”管理、服务体系，将小区纳入社区管理。

咸宁市纳入城镇老旧小区改造计划的168个小区，改造前先组建起小区党支部、小区业委会，并实现了党支部委员与业委会成员“交叉任职”。基层党组织渗入老旧小区，红色力量贯穿老旧小区管理始终，为老旧小区今后良好发展奠定坚实基础。

咸宁还将小区管理纳入社区管理体系中，积极探索全面推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业的“四位一体”社区管理体制，建立了老旧小区长效管理的“六大”机制：基层党建的引领机制、群众满意的物管机制、协商议事的民主机制、社区义工的服务机制、自娱自乐的活动机制和争先创优的激励机制，在“六大”机制中，以“群众满意的物管机制”为“引爆点”，全面展开了老旧小区改造治管并举专项活动，掀起了老旧小区物业服务全覆盖的高潮。

目前，咸宁已改造完成的81个老旧小区，全部实现了”红色“物业全覆盖，其中物管型小区8个、托管型53个、自管型20个，避免了老旧小区“一年新，两年旧，三年回头走老路”的现象发生。

记者黄兰芬 通讯员佘娟 张标 马映