共建幸福家园——咸宁市加强物业管理工作的实施意见解读

10月8日，我市印发《市人民政府办公室关于加强物业管理工作的实施意见》（下文简称《意见》），标志着我市物业服务和管理工作在制度建设方面迈出了坚实的一步。

《意见》共分5大类、22项细则。明确了物业管理工作职责，并就如何破解物业管理难题、加快老旧小区整治改造、强化物业管理工作保障等热点难点问题，作出明确规定。它的出台，对广大市民而言无疑是一大福音。

《意见》出台背景

加强物业管理，是市委、市政府关注民生的具体体现，是提升城市管理水平的客观需要。

随着房地产市场的快速发展，我市入住小区的居民越来越多，物业行业也得到迅速发展。截至今年6月底，全市共有物业服务企业302家，管理项目379个，管理面积3000多万平方米，从业人员近6000人。

行业迅猛发展的同时，物业行业管理也出现了一些新情况、新问题，并开始进入矛盾多发期，主要表现在以下几个方面：

——物业管理体制机制未理顺。目前，物业服务的监管基本上是房管部门单一监管，街道社区未充分发挥作用，相关职能部门各自为政，没有形成齐抓共管的工作局面，存在相互推诿的现象；

——开发商遗留问题得不到及时解决引发矛盾纠纷。如房屋质量问题、延期办证、代收契税维修资金后挪用等问题；

——物业服务企业管理不规范，服务不到位；

——业主物业服务商品意识不强，自律和自治意识不够，业委会组建工作滞后或成立以后运作不规范；

——老旧小区增多，难以实施专业化物业管理。

对此，市政府有关部门通过深入调研，广泛征求意见，并借鉴其他城市的成熟做法，结合我市实际，制定出台了这个全面系统的规范性文件。

明确物业管理工作职责

按照属地管理与行业监管并重，相关部门各司其职、通力合作的体制机制要求，《意见》明确提出，各县市区政府、咸宁高新区作为辖区物业管理工作责任主体，要认真负责组织领导辖区物业管理工作；各街道办事处(乡镇人民政府)要切实担负起小区管理统筹协调的主体责任，对小区物业综合管理负总责。

《意见》强调，要将小区物业管理纳入社区建设管理体系，明确分管领导、责任机构，落实人员和经费。各街道办事处(乡镇人民政府)应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的小区业主成立业主大会、选举业主委员会，指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，并通过组织建立住宅小区联席会议制度，协调解决好物业服务和管理活动中存在的问题。同时，各社区(村)要协助街道办事处(乡镇人民政府)做好与小区管理及服务有关的工作。

《意见》要求，各级房管部门要依法加强行业监管，民政、住建、规划、公安、环保、城管、工商、质监、安监、物价、教育等部门，要将职能延伸到各物业管理区域，负责受理各自职责范围内的咨询和投诉，协同解决物业管理难题。

《意见》规定，经营供水、供电、供气等专业设施设备的部门，要认真负责设备接收验收工作，并负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，以及承担相关费用。

破解物业管理难题

针对我市物业管理存在的系列难题，《意见》明确提出要从以下方面着力，全力破解工作难题。

——加强建设项目工程验收的管理。各建设单位必须严格依照规划和设计要求配备物业管理用房和共用设施设备。管理部门和专营单位要严把房屋、电梯、消防、供水供电设施等质量和技术标准关，未达要求和不符标准的，不予竣工验收，严肃查处开发建设单位擅自交付使用的行为。项目交付后，建设单位要按照国家规定的建设工程的保修期限和范围，认真履行保修责任。

——强化物业承接查验。要严格按照《物业承接查验办法》进行物业承接查验，对建设单位和物业服务企业未进行承接查验的，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，依法追究企业法律责任。

——完善物业服务收费。要求构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，实行等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。同时，对照物业服务等级标准，构建“质价相符”的物业服务收费体系，实行优质优价。

《意见》强调，要严格物业服务企业选聘，规范物业服务企业退出，加强诚信建设和行业自律、增强业主自我管理意识，并通过加大执法力度、化解物业服务纠纷、推进智慧物业建设、开展示范小区创建，推动小区物业管理上台阶。（咸宁日报全媒体记者　周荣华）