咸宁市住房公积金新政解读

9月29日，咸宁市住房公积金管理委员会正式印发了《咸宁市住房公积金贷款管理办法》、《咸宁市住房公积金提取管理办法》、《咸宁市灵活就业人员住房公积金缴存、使用管理办法》。这三个管理办法在原来基础上，都进行了一定程度的调整。

   新的管理办法具体做了哪些调整？为此，市住房公积金中心逐一进行了解读。

住房公积金贷款管理办法的调整

将住房公积金最高贷款额度由40万元提高到50万元

解读：单位缴存职工中，借款人及配偶均缴存住房公积金的，最高贷款额度由40万元调高到50万元；只有借款人一人缴存住房公积金的，最高贷款额度由30万元调高到40万元；灵活就业人员最高贷款额度30万元不变。同一套住房可先提取公积金余额然后再贷款，“提取额+贷款额”不高于最高贷款额度。提高住房公积金最高贷款额度的原因是：近年房价上涨过快，周边城市都达到了50万元的最高贷款额度。

对住房公积金最高贷款额度的确定还同时取决于以下两个因素：一是贷款额度不高于购房合同总价款的80%，也不高于抵押房产评估值的80%；二是借款人月还款额不得超过共同借款人（配偶）住房公积金月缴存基数的50%，计算公式为：贷款额度=[借款人月缴存基数×50%×12月×(法定退休年龄-现年龄)+配偶月缴存基数×50%×12月×(法定退休年龄-现年龄)]。

举例：张某35岁，王某33岁，他们是夫妻并且都是单位缴存职工，张某的住房公积金月缴存基数为0.3万元，王某的住房公积金月缴存基数为0.2万元，两人住房公积金缴存余额共5万元，他们购房的总价款70万元，张某作为主借款人可申请多少公积金贷款额度？第一步计算房价因素，70万元×80%=56万元，最高可贷50万元。第二步计算借款人月还款额负担，贷款额度=[0.3万元×50%×12月×(法定退休年龄60岁-现年龄35岁)+0.2万元×50%×12月×(法定退休年龄55岁-现年龄33岁)] =71.4万元，最高可贷50万元。张某王某可先提取夫妻二人公积金5万元然后再贷款45万元。职工住房公积金月缴存基数一般认定为职工月收入，月缴存基数越高，距退休时间越长，贷款额度越高。

实施住房公积金与商业银行的组合贷款

解读：当购房资金压力大，住房公积金贷款金额不能满足购房需求的，可申请组合贷款，实施组合贷款的商业银行由住房公积金管理机构委托确定。

停止向第三套（次）房的缴存职工家庭发放购建房贷款

解读：房屋套（次）数的认定，原办法按“先认贷后认房”原则确定，在客观上为部分第三套房的职工提供了贷款。现办法按“认提认贷又认房”的原则确定，停止向第三套（次）房的缴存职工家庭发放购建房贷款。“认提”为家庭购建房提取次数。“认贷”为家庭购建房贷款次数。“认房”为家庭当前房屋套数。“认提认贷”指查询公积金提取、贷款次数（自2010年5月10日新的公积金业务管理系统运行之日后算起，之前的不作次数认定）。购建房之外的住房大修及装修（已停）提取、贷款次数不作为次数认定；同一套住房在规定的提取总额内分次提取个人公积金余额认定为一次；同一套住房先提取后贷款认定为一次。新办法还对婚姻变化前后购房套（次）的认定作了详细规定。

举例：刘某以购房名义来申请公积金贷款，通过查询发现其提取过二次或贷款过二次，或提一次贷一次，现购房即被认定为第三套（次）房不予受理。如果通过查询发现其提取过一次或贷款过一次，不论该房（已有一次提取或贷款记录）当前是否出售，认定为首套（次）房，接着需要查询房产登记信息，首套（次）房加现有登记房等于或大于3的，不予受理。如果通过查询发现其没有提取或贷款，需要查询房产登记信息，现有登记房等于或大于3的，不予受理。

取消异地购房贷款，放开了异地购房提取年度次数和金额

解读：本市缴存职工家庭在本市行政区域外购房，只能在购房地申请贷款，我市住房公积金中心可向购房地住房公积金中心出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。为方便职工异地购房贷款，住建部已对各地住房公积金中心作出了明确要求。异地购房本地贷款的弊端在于：异地所购房不能用于本地（跨地域）抵押，如果用借款人本地住房抵押，又存在借款人用新购住房抵押办理异地商业银行住房贷款的“一房两贷”现象。取消异地购房贷款的同时，放开了异地购房提取年度次数和金额（在提取办法调整中另有说明）。

举例：李某是武汉人，在咸宁上班并在咸宁缴存公积金，他在武汉购房，可以持咸宁公积金中心为他出具的公积金缴存证明，在武汉申请公积金贷款，而不能在咸宁申请贷款，但可以提取在咸宁缴存的公积金用于偿还贷款。

职工家庭代际互助使用公积金只能办理一次（贷款或提取）

解读：“本市缴存职工的直系血亲（父母、子女）未缴存住房公积金且购买自住住房，可以缴存职工的名义，在本市申请住房公积金家庭代际互助使用。同一缴存职工家庭代际互助使用只能在代际互助贷款或代际互助提取这两个选项中选择一项办理一次”。新办法与原办法比有三个改动：一是家庭中有未缴存公积金且购房的，二是仅限购买自住住房（建造、翻建、大修自住住房除外），三是仅使用一次。

举例：张某和王某是夫妻，都是单位缴存职工，目前有公积金余额10万元，他们20岁的儿子在本市买房但没有缴存公积金，这时可以使用父母公积金。如果选择提取+贷款，总额不超过50万元且不高于房价的80%，可先提取账面余额10万元，然后最多可贷40万元。如果选择提取，只能一次性提取账面余额10万元，不再受理每年分次提取。

将提前还款时间缩短一年

解读：原办法“正常还款二年后，可提前全部结清贷款本息”。新办法调整为“正常还款一年后，可提前全部结清贷款本息”。为部分具备还款能力的职工节省了贷款利息支出。

对二手房交易的贷款资金发放，由原来的只能划到买方账户调整为买卖双方账户均可

解读：原办法“购买存量房（二手房）申请贷款的，贷款资金发放至借款人（买方）的个人银行账户”。为方便买卖双方的交易结算，新办法明确了住房公积金管理机构或受托银行将贷款资金划转到买、卖双方商定的其中一方的个人银行账户。

明确抵押房产只能是贷款所购房产

解读：原办法 “借款人可以用所购自住住房及自有、共有或第三人的拥有所有权证的房屋抵押。”修改为“借款人只能用所购自住住房进行抵押。”理由：所购住房有可能会用于银行抵押，增加了还贷压力和风险，其它房产可能存在权利瑕疵。房产抵押不再由市担保集团办理，改由住房公积金管理机构全程办理并承担风险。

住房公积金提取管理办法的调整

放开异地购房提取的年度次数和金额

解读：本市缴存职工家庭在异地购房，不能在本市贷款，但放开了异地购房提取的年度次数和金额。原办法“职工及配偶、父母、子女在本行政区域外因购买自住住房且没有申请住房公积金贷款的，可以提取本人及配偶、父母、子女住房公积金余额一次。提取总额不得超过购房合同总价款。”新办法“缴存职工、配偶及直系血亲（父母、子女）在异地（户籍所在地）购房，首次提取后，每满一年可办理提取一次，提取累计总额不超过购房合同总价款。特别需要说明的是，按照“房住不炒”的定位，新办法对异地购房提取进行了明确界定，要求房屋所在地与房屋所有权人的户籍地或工作地必须一致。

举例：张某和王某是夫妻，都是咸宁单位缴存职工，目前有公积金余额10万元，他们花100万元在武汉（王某为武汉户籍）买房。原办法的提取只能一次性支取当前余额10万元，之后即使再有缴存余额也不能提取。新办法可多次提取，首次可提取余额10万元，以后每满一年可办理提取一次，提取累计总额可达到100万元。

购建住房提取按“认提又认贷”原则确定，不论房屋套数，可以使用住房公积金两次

解读：原办法对住房公积金提取次数没有限制，对房屋套数也没有限制，部分职工家庭多次购房多次提取或贷款，造成资金紧张和使用不当现象。新办法赋予每个缴存职工家庭可以使用（提取或贷款）住房公积金两次的权利。购建住房提取 “认提又认贷”原则是：不看房屋套数证明只看公积金使用数据，提取两次的不予受理，贷款两次的不予受理，提取一次另贷款一次的不予受理。查询公积金提取、贷款次数自2010年5月10日新的公积金业务管理系统运行之日后算起，之前的不作次数认定。购建房之外的住房大修及装修（已停）提取、贷款次数不作为次数认定；同一套住房在规定的提取总额内分次提取个人公积金余额认定为一次；同一套住房先提取后贷款认定为一次。

举例：张某刚刚购买了第三套住房，但之前他一次都没有使用过公积金，这次他只能选择提取公积金，因为第三套住房不能使用公积金贷款，并且他还有一次提取使用公积金的权利。李某之前提取一次又贷款一次购了两套房但都卖了，现在又购买了唯一的一套住房，这次他既不能提取也不能贷款了。

调整“重大疾病提取”范围

解读：“重大疾病提取”本不属于《住房公积金管理条例》明确的提取范围，国家审计署专项审计也认为不符合条例规定，要求做出审计整改，本属于取消事项。但考虑到职工家庭罹患重大疾病的实际困难，提取也存在一定合理性，其他地方也有类似的作法。原办法中的提取对象为“职工及配偶、父母、子女”,新办法调整为“职工本人及配偶、未成年子女”，删减了父母和成年子女提取，从一定程度上既减少了利用年迈父母生病造假提取的可能性，又达到了资金应急使用的效果。

规范了提取政策

解读：取消了“棚改贷款和提取”，取消了“低保提取”，“二孩提取”可执行到2020年12月31日止。

增加了对骗提住房公积金的处罚措施

解读：近年来，随着个人住房公积金账户余额的大幅增加，也由于提取管理更加规范，骗提住房公积金的现象有所增多。新办法规定：对伪造、变造提取资料等行为骗提本人住房公积金的，责令限期退回所提资金，5年内不得提取本人住房公积金余额和申请住房公积金贷款。增加了记载其失信记录；情节严重的向其所在单位通报；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任等处罚措施。

灵活就业人员住房公积金缴存、

使用管理办法的调整

需要在户籍所在地住房公积金管理机构办理

解读：灵活就业人员需携带本人身份证明、户口簿、个人征信报告、近期6个月(含)以上工资收入银行流水、近期连续6个月(含)以上在本市行政区域内缴纳养老保险证明原件，填写《灵活就业人员缴存住房公积金申请表》，在户籍所在地住房公积金管理机构办理住房公积金登记开户手续（咸安区户籍在市直缴纳社会养老保险的，可在市住房公积金中心办理）。理由：如果养老保险都没有缴纳的灵活就业人员缴存公积金是有困难的。

明确在本行政区域外住房公积金管理机构已设立公积金个人账户的，不得再在我市设立灵活就业人员公积金个人账户

解读：防止多头设户及炒房行为。