租客希望减租　房东也有难处

新冠肺炎疫情发生以来，由于疫情防控工作的需要，此前的一段时间我市各个行业不得不关门停业。房租问题成为我市网友最关心的话题之一。一方面网友号召“中国好房东”减租免租；另一面，房东因各种原因无法满足承租人的减租、免租、退租要求。店家、房东各有难处，各执一词。

【租客说】

“今年太难了，我的店还不知道开不开得下去。”22日，网友“天井的雪”在网络说发帖感慨地说。

“天井的雪”是咸安区渔水路上一家餐饮店老板，她最近正在为餐厅的经营发愁。年前，她准备了几万元的原材料，原本想趁着假期赚一笔，可突如其来的新冠肺炎疫情打乱了她的计划，这2个月不仅没赚到钱还要照常给工人开工资。

“年前备的货不耐储存的都扔了，我家所有收入来源就靠这个小店，经济压力很大，马上要还贷款，只支出没有收入，小店难以为继。”网友“天井的雪”希望房东在房租上能减免点。

“天井的雪”的遭遇并非个例。疫情之下，我市酒店、餐厅、小微企业等都面临着没有收入但依然要缴纳房租的压力。

不光是中小企业，一些来咸宁打工的外来务工人员也面临着房租压力问题。

网友“风铃的风”说，她是嘉鱼人，在温泉打工，与同事在中心城区合租了一间房，每月租金1000元，租期1年。过年前，她回到嘉鱼老家。疫情爆发后，她无法返回咸宁。房屋就这么空置了两个月，不知道房租能否减免。

【房东说】

记者采访中发现，对房东而言，他们也有各种不能减免房租的理由。

网友“小董”说，他是银泉大道一家写字楼的房东，他唯一的收入来源就是房租，如果为租客们减免房租，他自己的生活会受到影响。

网友“燃亮星空”认为，作为房东，自己平时节衣缩食，不敢旅游享受，好不容易买了房，他也需要还贷款，租客们没有承担这些压力，就没有理由要求房东帮他们分担疫情带来的影响，房租应该按合同约定的执行。

还有的房东表示，如果有国家政策，他们会响应国家政策；如果没有，房租照常但可以延后交。

采访中，现有两个商铺正在出租的网友“云中阁楼”表示，此次疫情对店面的影响较大，他会考虑减租和延迟交房租。“疫情是全国性的，很多人无法复工，没有收入。我们应该相互理解，万一租户怕赔钱而私自提前开张，不仅会被处罚，也是对社会不负责任。”“云中阁楼”说。

不少网友在社交平台上表示，“房东也要过日子吃饭”“减免房租伤害房东”“房东也得还贷款”。

【律师说】

那么，这些客观因素能否成为减免房租的理由呢？

湖北瀛平惟合律师事务所王慧律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。房东和租户可适用公平原则来平衡双方权益。除政府有针对此次疫情的房租减免政策外，发生租赁纠纷，一般由当事人对于租金是否减免和减免的幅度进行协商。

王慧说，对于房租减免问题，应当区分是民事租赁还是商事租赁，以及租赁物是否因疫情而无法实际使用等不同情形，然后作出相应的处理。

以商事租赁为例，房租是否可以减免取决于疫情对租赁合同的履行所产生的影响。如果是疫情导致租赁物无法实际使用，此时出租人便无法再履行向承租人提供租赁物的义务。

但如果认定疫情属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，出租人无需承担违反租赁合同的损害赔偿责任。此时承租人也可以根据合同法第九十四条第一款的规定，主张因为不可抗力导致合同目的不能实现，从而解除合同，以实现房租的减免。这样的主张一般会得到司法机关支持。

如果租赁物并非无法实际使用，由于此时出租人已经向承租人履行了提供租赁物的义务，按照租赁合同，承租人的房租支付义务一般不能被减免。但是如果由于疫情导致客流减少，承租人营业收入产生重大减损的，承租人再按照原租赁合同的约定支付房租可能会产生重大不公平，此时如果承租人请求减免房租，司法机关应该根据情事变更原则酌情调整房租。

（咸宁日报全媒体记者　王恬）