设立居住权 住得更安心 咸宁全面实施不动产居住权登记

居住权登记镜头

年前，家住温泉碧桂园的李先生和母亲一起，走进咸宁市不动产登记中心，顺利为母亲办理了居住权《不动产登记证明》。这是咸宁市颁发的首张居住权《不动产登记证明》，标志着居住权登记在我市正式实施。

“母亲出资为我买房置业，我用此房为母亲办理居住权，让她老人家老有所居，住得安心。”李先生说。当天上午，李先生带着母亲江女士，申请办理居住权登记。工作人员收取了不动产权证、居住协议、双方身份证明等资料，并协助李先生填写申请表等资料后进行了登记。

据悉，李先生是不动产权利人，即房屋所有人，母亲一直和他一起生活。为让母亲安安心心一直居住，他决定带母亲申请办理居住权登记，让其享有该房50年的居住权。

现实生活中，为亲友安排居住权的实践由来已久，但在民法典实施之前，这种安排只被看作是附属于所有权之下的一种使用权，没有办法登记公示。而民法典实施之后，就将居住权明确为一种法定的用益物权，可以到不动产登记机关进行登记向世人公示，具有了很强的保障效力。

据市不动产登记中心主任范艳霞介绍，自2021年1月1日《民法典》正式实施以来，新规定的居住权登记咨询量倍增。为确保新规顺利实施，市不动产登记中心针对性地开展了《民法典》与不动产登记相关业务培训，制定居住权登记办事指南及合同样式，改造登记系统，增加居住权登记模块，设计居住权系统流程，确保居住权登记落地施行。截至目前，我市已办理4起居住权登记，均为子女为父母设立。

“以前看电视剧《安家》的时候，看到包子铺老板老严夫妇勤扒苦做，用全部积蓄在上海买了一套房，写上了儿子儿媳的名字，结果被他们赶出了家门；而亲家一分钱不花，却大摇大摆地住了进去。真是替老严夫妇不值！现在《民法典》新增加了居住权这一条，保障了我们老年人的利益。这次办理了居住权，我也就吃下定心丸！”一位办理了居住权的母亲坦言。

什么是居住权？

《民法典》第三百六十六条对居住权是这样定义的：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

市不动产登记中心主任范艳霞告诉记者，居住权是《民法典》物权编中新增的用益物权种类，是权利人为了满足生活居住需要，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利，旨在实现“房子不归我，但我却能免费住”。居住权制度的建立，进一步为特殊群体“住有所居”提供了法律途径和法律保障，有着重要的民生价值。

根据相关法律，湖北海舟律师事务所律师陈新贵对居住权进行了解析。

居住权只能在他人住宅上设立。居住权只能设立在住宅之上，不能在商铺上设立居住权。而且居住权只能设立在他人的住宅上，是居住权人为了满足生活需要，对他人住宅占有、使用的权利。居住权人既可以对房屋的整体，也可以对房屋的部分享有居住权。如房屋所有权人为他人设立居住权后自己仍在房屋中居住，或者为数人设立居住权等。

居住权设立及注销须依法登记。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权期限届满或居住权人死亡导致居住权消灭的，应及时办理注销登记。

居住权原则上应无偿设立。居住权人无须向住宅所有权人支付房租。当然，当事人另有约定除外。比如说约定收取水电费等其他费用。

居住权不能转让、继承。也就是说，你给张三设立了居住权，就只能张三自己行使，不能把权利转让给他人；张三死亡后，他享有的居住权不能由他的继承人继承。

设立居住权的住宅原则上不能出租。这个不能出租约束的是居住权人，但当事人另有约定的除外。比如说老年人将自有房产赠与子女的时候，可以同时办理居住权登记，在不动产登记簿中对出租权相关事项作出特别的约定，保留部分房屋出租的权利，租金收益用于补贴养老。

居住权如何设立？

《民法典》第三百六十八条对居住权的设立进行了规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

民法典规定居住权主要依据合同取得，并且在登记之时才算正式设立；同时还规定了可以通过遗嘱方式设立居住权。根据相关法律规定，因遗嘱取得居住权的，居住权自遗嘱生效时即告设立，继承人继承房产不影响设立在先的居住权继续存在。

湖北海舟律师事务所律师陈新贵介绍，居住权存在多种适用情形：第一类是通过合同设立，如离婚协议中，离婚后房屋所有权归一方所有，另一方对房屋享有一定期限的居住权；房产所有权人年老时，将住宅出卖，同时约定受让人在该房屋上为其设定居住权，并一次性或分期向其支付价款。以合同方式设立居住权的，一般应由当事人双方共同申请。第二类是依据遗嘱设立，如房屋所有权人在遗嘱中，指定将房屋的全部或一部分，让自己的保姆在一定时期内或终身居住；再婚老人在遗嘱中为老伴设立居住权，但住宅留给自己子女继承等。第三类是依据人民法院、仲裁机构法律文书设立，如夫妻双方由人民法院判决离婚的，人民法院将住宅所有权判决给一方，居住权判决给另一方。依据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书，或是以遗嘱、遗赠方式设立居住权的，可以由单方申请登记。

据市不动产登记中心副主任吴莉芳介绍，目前我市办理的几起居住权登记都是通过合同实现的。根据《民法典》要求，居住权合同包括五个方面的基本内容：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。

“登记是居住权设立的必经程序，居住权自登记时设立，为保障居住权人权利，应及时登记。”吴莉芳提醒市民，无论是通过哪种方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记。有了居住权不动产登记证明，即使“房子不归我，我也可以安心住”。

二手房交易中，购房人也应当注意，拟购的房屋，应先到市不动产登记中心查明是否登记有居住权，这样可以避免出现“房子归你、但你住不了”的尴尬情形。

（咸宁日报全媒体记者　贺春音）