解读咸宁市小区停车位管理新规 厘清车位权属 规范租售行为

我市日前发布《咸宁市房地产开发项目配建停车位管理办法》（以下简称《办法》）引起市民热议。它为业主和开发企业带来哪些益处？如何推动化解小区停车难题？7月4日，市自然资源和规划局行政审批科负责人对《办法》进行详细解读。

■明确三类车位归属

《办法》明确三类停车位权属。占用地面业主共有空间的露天停车位归业主共有，人防地下停车场归国家所有，连建的地下停车场归开发商所有。

新规出台后，使用业主共有露天车位停车，收不收费？如何收费？由小区业主自己说了算。使用小区公共停车位产生的收益，归全体业主所有，由业主大会决定其使用方式和用途。换言之，开发商和物业公司，不能随意使用业主共有车位，收取停车费。

人防地下车位不能出售给企业和个人。按照“谁投资，谁受益”的原则，人防地下车位的租金归开发商所有。我市鼓励开发商以短期形式将人防地下车位租赁给业主使用，租期一般不超过一年。如果开发商以不短租的理由阻挠人防地下车位投入使用，市民可以投诉到住建部门，请求部门联合执法解决问题。

非人防地下停车场及地上室内停车库，归开发商所有。开发商决定其是出售还是出租，还有租售的标准。

市自然资源和规划局审批科负责人说，厘清小区配建三类车位的权属，一是保障全体业主的权益，二是扭转小区车位都归业主共有、无偿使用的错误认知。    

■减少地下车库建设成本

我市存在一种奇怪现象：一面是地上车位挤着停，甚至是挤到周边城市街道上，造成街道拥堵；另一面是地下停车位空荡荡，长期利用不足。地上地下停车冷热不均。

为了打破这一怪状，我市从降低地下车位建设成本着手，促使地下停车场的使用，提高地下车位的使用率。

《办法》规定，地下停车场建设用地使用权出让价款按照不高于所在区域公服用地基准地价的10%计算。地下一层停车场建设用地使用权出让价款=地下一层停车场面积x所在区域公服用地基准地价x10%。地下二层及以下层数停车场建设用地使用权出让价款=地下相应层数停车场面积x所在区域公服用地基准地价x5%。

而根据我市2019年印发的《咸宁市中心城区地下空间国有建设用地使用权管理办法》，地下停车场建设用地使用权出让价款按照地上建设用地市场价标准的30%收取。

对比之下，地下停车场的土地成本下降了三分之二。市自然资源和规划局审批科负责人说，我市小车保有量不断上升，而车位作为稀缺资源，具有保值、增值性。地下空间土地使用成本降低，地下车位建设成本大幅减少，有利于地下车位的销售、出租、使用。

■车位和房屋一样管理

《办法》规定，车位、车库的租售纳入开发项目楼盘表进行管理，开发企业在租售前，应当制定停车位租售方案，并向住建部门报备。 并且，车位租售合同实行网签备案制度。车位租售合同推行使用住建部门认可的租售合同示范文本。 

也就是说，车位租售前后都在部门监管中，不仅租售前要备案，而且租售后还要网签。

据悉，房地产开发项目竣工验收后，其配建的地上车库、非人防地下车位可作为独立不动产单位进行登记，单独核发不动产权证书，房屋用途为“地上室内停车库”“非人防地下室停车位”。

车位、车库产权所有人不得擅自改变其用途，物业公司发现有人擅自改变车位、车库用途等违法违规行为，应当及时劝阻，经劝阻后仍不改正的，向城市管理执法部门报告。

目前，我市已经建立车位租售价格投诉处理工作机制。针对公众投诉频繁、矛盾突出的车位租售价格及停车服务价格，先由物价主管部门开展成本调查，市场监管部门参照成本调查结果督促开发企业或物业公司合理定价。

市自然资源和规划局审批科负责人说，将车位和房屋一样管理，是要引导、规范车位租售行为，减少车位租售价格的纠纷。

（记者 黄兰芬）